Procedimentos para fazer obras e reformas em apartamentos

 

Na noite de 25 de janeiro de 2012, na cidade do Rio de Janeiro, uma reforma irregular feita em uma das unidades do condomínio edifício Liberdade, ocasionou o desabamento da torre de 20 andares, causando a morte de 17 pessoas, e deixando cinco desaparecidos. Esse acidente motivou a criação da norma ABNT NBR 16.280, que estabelece os requisitos para a gestão das reformas em edificações, visando garantir a segurança, a qualidade e a legalidade das obras.

O objetivo desta norma é a proteção dos direitos e deveres dos envolvidos, como o síndico, os condôminos, os profissionais contratados e os vizinhos. A norma se aplica a qualquer tipo de reforma em edificação, seja ela pública ou privada, individual ou coletiva, e abrange desde as intervenções nas unidades autônomas até as áreas comuns do condomínio.

De acordo com a norma ABNT NBR 16.280:2015, as etapas para executar uma reforma em apartamento são:

• Contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para elaborar o projeto e o plano de reforma, que deve descriminar os serviços a serem realizados, os materiais e equipamentos que serão utilizados, os impactos esperados na estrutura e nas instalações do edifício, as medidas de segurança e os prazos previstos.

• Solicitar ao profissional contratado a emissão da ART ou RRT referente à obra ou serviço e o pagamento da taxa correspondente ao CREA ou CAU.

• Apresentar ao síndico do condomínio o plano de reforma e a ART ou RRT, com antecedência mínima de 15 dias do início da obra, para análise e aprovação. O síndico pode, ainda, solicitar esclarecimentos ou documentos complementares ao profissional responsável pela obra.

• Obter a autorização por escrito do síndico para iniciar a obra, respeitando as normas internas do condomínio quanto aos horários, ruídos, descarte de resíduos, uso de áreas comuns etc.

• Executar a obra conforme o plano de reforma aprovado, sob a supervisão do profissional responsável, que deve emitir relatórios periódicos sobre o andamento dos serviços e eventuais alterações no projeto original.

• Comunicar ao síndico o término da obra e apresentar o termo de encerramento da ART ou RRT, que deve ser assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário/morador.

Quais serviços podem ser realizados sem ART ou RRT?

A norma não especifica quais são eles, mas indica que são aqueles que não alteram ou comprometem a segurança da edificação ou de seu entorno. Alguns exemplos de serviços que geralmente não exigem ART ou RRT são: pintura interna, troca de revestimentos sem remoção do contrapiso ou alvenaria,instalação de armários embutidos, troca de louças e metais sanitários.

No entanto, cabe ao síndico do condomínio avaliar cada caso e solicitar a documentação necessária para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores.

O síndico tem autonomia para interditar uma obra no condomínio?

A resposta para esta pergunta é SIM, o síndico tem autonomia para interditar uma obra irregular ou que não siga o plano de obras. 

Segundo a norma ABNT NBR 16.280:2015, o síndico é o responsável pela gestão das obras no condomínio e deve fiscalizar se elas estão de acordo com as normas técnicas e as legislações vigentes. Caso o síndico constate que uma obra está irregular ou não atende aos requisitos do plano de reforma, ele pode tomar as seguintes medidas:

• Realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas

• Proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços

• Registrar a irregularidade na delegacia de polícia

• Caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar a justiça.

O síndico pode impedir obras irregulares em uma unidade, mas não pode barrar reformas regulares. Neste caso, o condômino pode fazer valer seus direitos na Justiça. Portanto, é importante que o síndico e o morador dialoguem e sigam as regras para evitar conflitos e prejuízos.

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